Sửa đổi Luật Đất đai: Bỏ công chứng bắt buộc giao dịch bất động sản – an toàn pháp lý và chi phí xã hội

Sửa đổi Luật Đất đai 2026 đề xuất gì về công chứng giao dịch bất động sản?

Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 (Luật số 31/2024/QH15) quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp luật có quy định khác. Đây là quy định kế thừa ổn định từ Luật Đất đai 2003 và 2013.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bản số 01 ngày 20/7/2026, được lấy ý kiến rộng rãi đến ngày 10/8/2026, không còn thể hiện nội dung này tại Điều 27. Điều 27 dự thảo chỉ giữ lại các điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất (có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng đất) mà không yêu cầu hình thức công chứng, chứng thực đối với hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền này.

Nếu phương án này được giữ lại khi Quốc hội thông qua, công chứng đối với giao dịch quyền sử dụng đất sẽ chuyển từ bắt buộc sang tự nguyện. Mục tiêu được nêu là cắt giảm thủ tục hành chính, giảm chi phí và thời gian giao dịch cho người dân. Tuy nhiên, theo phân tích của chúng tôi, thay đổi này không đơn thuần là bỏ bớt một thủ tục; nó làm thay đổi cách thức phân bổ trách nhiệm kiểm soát rủi ro trong toàn bộ thị trường bất động sản.

Cần lưu ý thêm rằng Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hiện vẫn yêu cầu công chứng đối với nhiều giao dịch nhà ở và bất động sản giữa cá nhân. Nếu Luật Đất đai bỏ công chứng bắt buộc mà các luật này không sửa đồng bộ, hệ thống sẽ phát sinh sự thiếu thống nhất về hình thức giao dịch đối với cùng một tài sản.

Công chứng có phải chỉ là thủ tục hình thức không?

Không. Đây là điểm mấu chốt trong toàn bộ cuộc tranh luận. Quan điểm cho rằng công chứng là “thủ tục hình thức” xuất phát từ việc xem công chứng chỉ là một con dấu xác nhận chữ ký. Trên thực tế, pháp luật Việt Nam thiết kế công chứng như một cơ chế kiểm soát pháp lý thực chất tại thời điểm giao kết.

Theo Điều 2 Luật Công chứng 2024, công chứng là dịch vụ công do công chứng viên thực hiện để chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch dân sự bằng văn bản. Các Điều 42 và 43 Luật Công chứng 2024 buộc công chứng viên phải kiểm tra hồ sơ, làm rõ nội dung giao dịch, giải thích quyền và nghĩa vụ cho các bên, và có quyền từ chối công chứng khi có căn cứ nghi ngờ về năng lực hành vi, ý chí tự nguyện hoặc tính hợp pháp của giao dịch.

Đối chiếu với Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi chủ thể có năng lực pháp luật và năng lực hành vi phù hợp, tham gia hoàn toàn tự nguyện, và mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội. Công chứng viên chính là người kiểm tra các điều kiện này trước khi giao dịch được xác lập – tức là ở thời điểm duy nhất mà việc kiểm tra còn có thể ngăn hậu quả.

Từ góc độ chức năng, hệ thống pháp luật đất đai hiện nay có ba tầng kiểm soát với ba nhiệm vụ khác nhau:

Cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra điều kiện của thửa đất và tính đầy đủ của hồ sơ, không có chức năng và không có phương tiện để đánh giá trạng thái nhận thức của người ký hay phát hiện một hợp đồng chuyển nhượng đang che giấu khoản vay. Tòa án chỉ can thiệp khi tranh chấp đã xảy ra và rất khó tái tạo đầy đủ ý chí, năng lực, quyền định đoạt của các bên ở thời điểm giao kết – thường là nhiều năm trước. Bỏ tầng thứ nhất không làm hai tầng còn lại mạnh lên; nó chỉ đẩy toàn bộ gánh nặng kiểm soát về phía tòa án.

Bỏ công chứng bắt buộc thì rủi ro chuyển sang ai?

Khi không còn công chứng bắt buộc, các rủi ro mà công chứng viên đang sàng lọc sẽ chuyển thẳng sang các bên giao dịch, đặc biệt là bên mua, bên nhận thế chấp và người thứ ba ngay tình. Có thể nhận diện bốn nhóm rủi ro chính.

Rủi ro thứ nhất: chủ thể và năng lực hành vi

Giấy tờ tùy thân giả, giả chữ ký, giả người, sử dụng văn bản ủy quyền đã hết hạn hoặc đã bị hủy là các thủ đoạn phổ biến trong tranh chấp đất đai. Với người cao tuổi, người đang điều trị bệnh hoặc có hạn chế nhận thức, tranh chấp thường tập trung vào trạng thái tinh thần tại thời điểm ký. Công chứng viên trực tiếp gặp, đối chiếu, hỏi và có quyền yêu cầu giám định hoặc từ chối; một cơ sở dữ liệu điện tử không thể thay thế thao tác này.

Rủi ro thứ hai: ý chí thực của các bên

Một hợp đồng mang tên chuyển nhượng có thể che giấu khoản vay với lãi suất cao; một hợp đồng tặng cho có thể kèm điều kiện nhưng không được ghi nhận; một bên có thể ký dưới sức ép hoặc bị lừa dối. Theo các Điều 124, 127 Bộ luật Dân sự 2015, những giao dịch này có thể bị tuyên vô hiệu do giả tạo, lừa dối, đe dọa – nhưng chứng minh sau nhiều năm là việc cực kỳ khó khăn và tốn kém.

Rủi ro thứ ba: quyền định đoạt

Người đứng tên trên giấy chứng nhận không đương nhiên có toàn quyền định đoạt. Tài sản có thể là tài sản chung vợ chồng, phần quyền của đồng sở hữu, di sản thừa kế chưa chia, hoặc đang bị hạn chế quyền định đoạt. Công chứng viên là người kiểm tra tình trạng hôn nhân, giấy tờ thừa kế, sự đồng ý của đồng sở hữu. Thiếu bước này, bên mua có thể trở thành bị đơn trong vụ kiện của những người có quyền lợi liên quan mà họ chưa từng biết đến.

Rủi ro thứ tư: nội dung và hình thức hợp đồng

Điều khoản không rõ về giá, phương thức thanh toán, thời điểm bàn giao, nghĩa vụ thuế, xử lý khi vi phạm… có thể phát sinh cách hiểu khác nhau và dẫn đến tranh chấp. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ theo Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 – các tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh lại, trừ khi bị tòa án tuyên vô hiệu. Hợp đồng viết tay hoặc tự soạn không có giá trị này; mọi tình tiết đều phải chứng minh từ đầu.

Điểm chung của cả bốn nhóm rủi ro: chúng không mất đi khi bỏ công chứng. Chúng chỉ được phát hiện muộn hơn, ở giai đoạn mà chi phí khắc phục đã tăng lên rất nhiều.

Chi phí xã hội khi bỏ công chứng: tiết kiệm bao nhiêu, mất bao nhiêu?

Để so sánh, chúng tôi xây dựng mô hình chi phí đơn giản với một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trị giá 5 tỷ đồng – mức phổ biến ở đô thị lớn.

Chi phí công chứng (chi phí phòng ngừa)

Chi phí công chứng có thể biểu diễn là C_CC = P_CC + G_DV + C_PS, trong đó P_CC là phí công chứng theo biểu phí của Thông tư 257/2016/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC), G_DV là giá dịch vụ theo yêu cầu (soạn thảo, sao lục), C_PS là chi phí phát sinh (đi lại, thời gian). Với giao dịch 5 tỷ đồng, phí công chứng khoảng 3.200.000 đồng, tương đương 0,064% giá trị giao dịch, và được thực hiện trong vài giờ.

Chi phí tranh chấp (chi phí khắc phục)

Chi phí tranh chấp C_TC gồm nhiều cấu phần: án phí (A), chi phí luật sư (L), chi phí giám định chữ ký, giám định tâm thần (G), định giá tài sản (D), đo đạc (DD), chi phí thời gian của các bên (TG), phí thi hành án (THA), chi phí cưỡng chế (CH) và chi phí cơ hội do tài sản bị “đóng băng” trong thời gian tranh chấp (CK). Cùng giao dịch 5 tỷ đồng nói trên, nếu phát sinh tranh chấp:

Các con số trên mang tính minh họa theo mô hình, chưa tính chi phí tố tụng phúc thẩm, giám đốc thẩm hay chi phí tâm lý và quan hệ xã hội của các bên. Nhưng chúng đủ để rút ra kết luận về ngưỡng hòa vốn: chỉ cần xác suất phát sinh tranh chấp của một giao dịch không công chứng vượt 1,22% thì riêng án phí và phí thi hành án kỳ vọng đã lớn hơn phí công chứng đã “tiết kiệm” được. Nếu tính đủ chi phí cơ hội, ngưỡng này còn thấp hơn nữa, chỉ khoảng 0,4%.

Nói cách khác, công chứng là một khoản phí bảo hiểm rất rẻ cho một rủi ro có xác suất không hề nhỏ. Thống kê của Tòa án nhân dân tối cao giai đoạn 01/7/2014 – 31/12/2020 cho thấy tranh chấp đất đai chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng số vụ án dân sự; và năm 2025, hệ thống thi hành án dân sự đã thi hành xong hơn 577.000 việc với giá trị thu hồi trên 150.000 tỷ đồng – phản ánh quy mô chi phí xã hội của khâu “khắc phục sau”.

Chi phí cho hệ thống tư pháp

Chi phí xã hội không chỉ rơi vào các bên. Mỗi tranh chấp đất đai không có văn bản công chứng đòi hỏi tòa án phải tự xác minh chủ thể, năng lực, ý chí, quyền định đoạt – công việc mà công chứng viên đã làm với chi phí thấp hơn nhiều. Trong khi đó, hạ tầng công chứng hiện tại (theo số liệu Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam năm 2026) gồm khoảng 3.796 công chứng viên và 1.524 tổ chức hành nghề, xử lý trên 9,2 triệu việc công chứng mỗi năm và đóng góp trên 660 tỷ đồng cho ngân sách – một năng lực sàng lọc mà hệ thống tòa án không thể hấp thụ nếu bị chuyển sang.

Kinh nghiệm lập pháp gần đây nói gì?

Chính Quốc hội, khi ban hành Luật số 04/2026/QH16 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng (thông qua ngày 23/4/2026, có hiệu lực từ 01/01/2027), đã xác định tiêu chí: giao dịch phải công chứng là giao dịch quan trọng, đòi hỏi điều kiện tham gia chặt chẽ và mức độ an toàn pháp lý cao, đồng thời giao Bộ Tư pháp rà soát, cập nhật danh mục các giao dịch này. Giao dịch quyền sử dụng đất giữa cá nhân – tài sản lớn nhất của phần lớn hộ gia đình Việt Nam – rõ ràng thuộc nhóm này.

Cùng lúc, Nghị định 104/2025/NĐ-CP về công chứng điện tử và Luật số 04/2026/QH16 đã mở đường cho việc nộp hồ sơ trực tuyến, không phải cung cấp lại thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu. Điều đó cho thấy hướng cải cách đúng là làm công chứng nhanh hơn, rẻ hơn, liên thông hơn – chứ không phải bỏ công chứng.

Kiến nghị: sửa Luật Đất đai như thế nào để vừa cắt giảm thủ tục, vừa giữ an toàn pháp lý?

Từ phân tích trên, chúng tôi đề xuất năm nhóm giải pháp cụ thể cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thứ nhất, Luật Đất đai cần quy định rõ phạm vi giao dịch bắt buộc công chứng thay vì bỏ trống. Cụ thể, tiếp tục bắt buộc công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân hoặc giữa cá nhân với tổ chức không kinh doanh bất động sản; giao dịch ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất; và giao dịch liên quan đến tài sản chung, đồng sở hữu, di sản thừa kế, hoặc có bên yếu thế (người cao tuổi, người có khó khăn trong nhận thức).

Thứ hai, thiết kế ngoại lệ theo rủi ro và năng lực chủ thể. Cho phép quyền lựa chọn công chứng đối với giao dịch giữa các pháp nhân chuyên nghiệp (doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tổ chức tín dụng) với điều kiện: có cơ chế phê duyệt nội bộ, có tư vấn pháp lý, thanh toán qua ngân hàng và không ảnh hưởng đến quyền của cá nhân. Đây là cách cắt giảm thủ tục đúng chỗ – nơi các bên đủ năng lực tự bảo vệ mình.

Thứ ba, liên thông thủ tục công chứng – thuế – đăng ký đất đai. Công chứng viên chuyển hồ sơ điện tử sang cơ quan thuế và cơ quan đăng ký đất đai ngay sau khi công chứng; các cơ quan này không yêu cầu cung cấp lại thông tin đã có và chỉ kiểm tra điều kiện riêng của mình, không lặp lại việc công chứng viên đã làm. Như nhiều ý kiến từ Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam đã chỉ ra, “nút thắt” thời gian thực tế nằm ở khâu đăng ký biến động, không nằm ở khâu công chứng vốn chỉ mất từ 30 phút đến vài giờ.

Thứ tư, chuẩn hóa quy trình kiểm tra và trách nhiệm nghề nghiệp của công chứng viên, tập trung vào các nội dung cốt lõi: nhận diện chủ thể; năng lực hành vi; ý chí tự nguyện; quyền đại diện; quyền định đoạt; tình trạng pháp lý tài sản; nội dung và mục đích giao dịch. Hồ sơ có dấu hiệu giả mạo hoặc che giấu khoản vay phải được áp dụng xác minh tăng cường hoặc từ chối công chứng, kèm chế tài rõ ràng khi công chứng viên vi phạm.

Thứ năm, hoàn thiện dữ liệu thống kê tranh chấp để chính sách được đánh giá tác động bằng số liệu thay vì cảm nhận. Tòa án cần bổ sung tiêu chí thống kê về hình thức giao dịch (có hay không có công chứng), nguyên nhân vô hiệu, thời gian giải quyết và kết quả thi hành án; Bộ Tư pháp thống kê số việc công chứng, số trường hợp bị từ chối và vi phạm được phát hiện. Đây là cơ sở để sau này nới hoặc siết phạm vi công chứng bắt buộc một cách có căn cứ.

Kết luận

Bỏ công chứng bắt buộc đối với giao dịch quyền sử dụng đất không tạo ra tiết kiệm thực cho xã hội; nó chuyển một khoản chi phí phòng ngừa nhỏ, chắc chắn và phân tán thành một khoản chi phí khắc phục lớn, bất định và dồn vào những người ít khả năng chịu đựng nhất. Tòa án không thể tái tạo được điều kiện giao kết của quá khứ với chi phí thấp hơn công chứng viên kiểm tra ở hiện tại.

Giải pháp phù hợp cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), theo chúng tôi, là tiếp tục bắt buộc công chứng đối với giao dịch rủi ro cao; thiết kế ngoại lệ theo năng lực chủ thể; liên thông thủ tục công chứng với thuế và đăng ký đất đai; nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp của công chứng viên và xây dựng dữ liệu đánh giá tác động. Cải cách thủ tục cần nhắm vào chỗ thực sự gây tắc nghẽn, không nhắm vào chốt chặn đang ngăn rủi ro.

Câu hỏi thường gặp

Hiện nay mua bán đất có bắt buộc công chứng không?

Có. Đến thời điểm này, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 vẫn có hiệu lực: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực. Dự thảo sửa đổi mới chỉ ở giai đoạn lấy ý kiến, chưa được Quốc hội thông qua.

Nếu dự thảo được thông qua, hợp đồng viết tay mua bán đất có hợp pháp không?

Nếu quy định bắt buộc công chứng bị bỏ, hợp đồng bằng văn bản không công chứng có thể không bị vô hiệu vì lý do hình thức. Tuy nhiên hợp đồng vẫn phải đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, và các bên phải tự chứng minh mọi tình tiết nếu có tranh chấp. Đồng thời cần đối chiếu với Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, vốn vẫn yêu cầu công chứng với nhiều giao dịch nhà đất.

Phí công chứng chuyển nhượng đất là bao nhiêu?

Phí công chứng tính theo giá trị giao dịch theo biểu phí của Thông tư 257/2016/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC). Với giao dịch 5 tỷ đồng, phí khoảng 3,2 triệu đồng, chưa gồm giá dịch vụ soạn thảo hoặc chi phí phát sinh khác.

Bỏ công chứng thì cơ quan đăng ký đất đai có kiểm tra thay không?

Không đầy đủ. Cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra điều kiện của thửa đất và tính hợp lệ của hồ sơ, không kiểm tra năng lực hành vi, ý chí tự nguyện hay ý định thực của các bên – đó là chức năng của công chứng viên. Ba tầng công chứng, đăng ký, tòa án không thay thế được cho nhau.

Công chứng có ngăn được hoàn toàn tranh chấp không?

Không có cơ chế nào loại trừ hoàn toàn tranh chấp. Nhưng công chứng sàng lọc được phần lớn rủi ro về chủ thể, ý chí, quyền định đoạt ngay từ đầu và tạo ra văn bản có giá trị chứng cứ, giúp tranh chấp (nếu có) được giải quyết nhanh và rẻ hơn.

Doanh nghiệp bất động sản có được miễn công chứng không?

Theo kiến nghị của chúng tôi, giao dịch giữa các pháp nhân chuyên nghiệp có thể được quyền lựa chọn công chứng nếu có cơ chế phê duyệt nội bộ, tư vấn pháp lý, thanh toán qua ngân hàng và không ảnh hưởng đến quyền của cá nhân. Đây là ngoại lệ theo năng lực chủ thể, không phải bỏ công chứng đại trà.

Bài viết được phát triển từ nghiên cứu “Sửa đổi Luật Đất đai: từ góc nhìn an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản và chi phí xã hội” của ThS. Lý Ngọc Sơn, đăng trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (lapphap.vn) ngày 11/9/2026. Đọc bản đầy đủ có chú thích tại: lapphap.vn.

Về tác giả: Luật sư, ThS. Lý Ngọc Sơn – Giám đốc Công ty Luật TNHH Ngoc Son & Partners, chuyên sâu về pháp luật đất đai, bất động sản và giải quyết tranh chấp dân sự. Quý khách cần tư vấn về giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc rà soát an toàn pháp lý trước khi ký hợp đồng, vui lòng liên hệ Ngoc Son & Partners qua website luatngocson.com.